I DOVERI DEL LOCATORE

Il contratto di locazione pone in capo al locatore e al conduttore parecchi obblighi (alcuni previsti dalla legge e altri indicati dalle parti nel contratto) che entrambi sono tenuti a rispettare.
In particolare l'articolo 1575 del Codice civile individua le obbligazioni principali del locatore: in tale ambito lo stato dell'immobile assume una rilevante importanza per diverse motivazioni:
- costituisce il parametro per valutare la soddisfazione dell'inquilino rispetto all'oggetto della locazione;
- elemento primario per quantificare il corrispettivo richiesto.
Si tratta di obbligazioni che terminano con lo scadere della locazione o quando la locazione viene a cessare per altra causa: se il conduttore permane nella detenzione del bene occupa abusivamente il bene stesso, per cui il locatore non è più tenuto all'adempimento delle prestazioni poste a suo carico.
Sono volte a garantire al conduttore il pieno e pacifico godimento del bene.
Le obbligazioni del locatore presenti negli articoli 1575 e 1576 del Codice civile non comprendono l'esecuzione di opere di modificazione o trasformazione della cosa locata per rendere la cosa stessa specificatamente idonea all'esercizio dell'attività per la quale è stata locata.
L'obbligo di consegnare al conduttore la cosa locata costituisce la prestazione fondamentale a cui è obbligato il locatore per attuare il diritto del conduttore al godimento del bene.
L'immobile dev'essere consegnato al conduttore in buono stato di manutenzione: l'inquilino cioè dev'essere messo nella disponibilità di un bene immune da vizi che lo rendano inutilizzabile per l'uso per cui è stato locato.
Questo obbligo si estende anche alle parti comuni dell'edificio, a carico dello stesso proprietario.

L'ASSENZA DI VIZI

L'articolo 1578 del Codice civile prevede che se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi (a meno che non siano vizi da lui già conosciuti) per il conduttore è prevista una duplice tutela:
- risoluzione del contratto;
- riduzione del corrispettivo.
Sono intesi come vizi quelli la cui presenza altera l'equilibrio delle prestazioni corrispettive.
Restano però esclusi da tale disciplina i guasti o i deterioramenti della cosa dovuti alla naturale usura.
Spetta, in ultima analisi, al conduttore la decisione se condurre o meno in locazione l'immobile offertogli dal locatore.

L'USO CONVENUTO

Il locatore ha l'obbligo di mantenere il bene locato in stato da servire all'uso convenuto e di mantenere la res nelle condizioni in cui si trovava al momento della conclusione del contratto e di eseguire tutte le riparazioni necessarie, tranne quelle di piccola manutenzione, a carico del conduttore.
Perciò se si verificano dei danni all'immobile grava sul locatore una presunta responsabilità che può essere superata fornendo la prova dell'imputabilità dell'evento al caso fortuito ovvero al fatto illecito del terzo (articolo 1218 del Codice civile).
L'obbligo del locatore è quello di intervenire tempestivamente nel momento in cui l'inquilino lo avverte della necessità di eseguire delle riparazioni. Il conduttore deve perciò segnalare tempestivamente al locatore l'esistenza di guasti del bene locato, che non siano imputabili all'uso scorretto o anomalo del bene medesimo.

IL PACIFICO GODIMENTO DELL'IMMOBILE 

La garanzia del pacifico godimento del bene riguarda sia i comportamenti direttamente incidenti sulla cosa locata sia quelli relativi ad ogni altro bene del locatore.
Questa garanzia costituisce un effetto naturale del contratto perciò il conduttore privato del godimento del bene dal locatore può esperire l'azione di spoglio: il conduttore infatti ha diritto alla tutela della propria situazione giuridica mediante l'esercizio dell'azione di reintegrazione contro l'autore dello spoglio.
Una volta accertata la consegna dell'immobile da parte del locatore libero da persone nella disponibilità della parte conduttrice, la circostanza che successivamente lo stesso immobile sia stato occupato da terzi non può essere considerata inadempimento del locatore, nè tantomeno essere invocata come scriminante per il mancato pagamento del canone.
Dato che il conduttore è il custode della cosa locata ricevuta in consegna è onere esclusivo di quest'ultimo sia di porre in essere tutte le precauzioni del caso contro l'abusivo ingresso di terzi nei locali, sia di attivarsi presso le competenti autorità per ottenerne l'immediata disponibilità.
Il locatore ha la possibilità anche dopo la consegna dell'immobile di controllare se l'inquilino faccia un uso adeguato del bene stesso secondo le modalità previste in contratto. Lo può fare però nel pieno rispetto del generale principio di buona fede che deve contraddistinguere l'esecuzione del contratto.