IL CONTRATTO DI COMPRAVENDITA

La vendita è il contratto che ha come oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa, o di un altro diritto, in cambio del corrispettivo di una somma di denaro o prezzo.

Causa:

La causa della vendita è lo scambio di un bene o di un diritto con una data quantità di denaro: nella vendita, in altri termini, il proprietario di un bene o il titolare di un diritto lo trasferisce a un’altra persona o ad altre persone in cambio del pagamento o della promessa di pagamento di una somma di denaro.

Forma:

Per quanto riguarda la forma, di regola la vendita è un contratto non solenne e può essere conclusa in qualsiasi forma; quando riguarda dei beni immobili o un’eredità, tuttavia, la vendita richiede la forma scritta a pena di nullità, oltre alla trascrizione nei pubblici registri immobiliari per rendere l’atto opponibile verso terzi.

Oggetto:

L’oggetto di un contratto di compravendita può essere qualsiasi bene o diritto, materiale o anche immateriale, trasferibile giuridicamente ad altre persone.

Prezzo:

Il prezzo della vendita deve essere determinato o determinabile in base a elementi oggettivi contenuti nel contratto o comunque desumibili dal contratto stesso. In alcuni casi il prezzo della vendita è sottratto in concreto alla libera contrattazione delle parti: vi sono alcuni beni, infatti, il cui prezzo è stabilito dalla pubblica autorità oppure è fissato dal “listino” del produttore che vincola, di fatto, il distributore e il dettagliante.

IL TRASFERIMENTO DELLA PROPRIETÀ

La compravendita è un contratto consensuale e con effetti reali, in quanto si conclude con il semplice accordo delle parti, e quindi con il trasferimento della proprietà si produce immediatamente nel momento in cui si è raggiunto l’accordo tra i due contraenti, anche se la cosa non è stata ancora consegnata.

Dalla compravendita derivano delle obbligazioni a carico del venditore e del compratore.

Le obbligazioni principali del venditore sono:

• Consegnare la cosa o far acquisire il diritto al compratore, quindi fare ottenere al compratore il possesso della cosa o del diritto che costituisce l’oggetto della vendita.

• Il venditore deve fornire al compratore la garanzia che altri soggetti non abbiano diritti sulla cosa venduta e che questa non presenti dei difetti o delle imperfezioni materiali o funzionali, e abbia le qualità promesse o necessarie per l’uso al quale è destinata.

Le obbligazioni principali del compratore sono:

• Pagare il prezzo stabilito.

• Pagare il prezzo stabilito nel momento e nel luogo indicati nel contratto.

• Se nel contratto non è stabilito nulla, il pagamento deve essere eseguito nello stesso momento e nello stesso luogo in cui viene effettuata la consegna della cosa.

• Quando il pagamento avviene dopo la consegna, il compratore dovrà pagare al domicilio del venditore.

CRITERI DI VALUTAZIONE DEI BENI IMMOBILI

Un immobile può essere valutato seguendo due criteri di valutazione:

• La vendita a misura, con la quale viene stimato il valore dell’immobile indicando il prezzo per ogni singolo m².

• La vendita a corpo, è la misura con la quale si indica il prezzo dell’intero immobile.

VENDITA DI BENI IMMOBILI

La vendita di un bene immobile può avvenire principalmente in due modi:

• Direttamente tra le due parti, quando acquirente e venditore si accordano grazie ad annunci pubblicitari di vendita sui siti internet o sui giornali. Il passaggio di proprietà si conclude tramite l’atto notarile.

• Tramite agenzia immobiliare, come avviene più spesso. L’agenzia ha il compito di pubblicizzare l’immobile, fornendo informazioni dettagliate dell’immobile e la sua valutazione immobiliare, inoltre l’agente immobiliare si impegnerà ad assistere le due parti in tutte le fasi della compravendita. Se la vendita va a buon fine si procederà con il contratto preliminare prima di arrivare ad un rogito finale.

REGISTRAZIONE E TRASCRIZIONE

Quando si acquista un bene immobile si devono effettuare due passaggi fondamentali:

• La registrazione: è un adempimento che assicura la data nel momento in cui il contratto viene registrato.

• La trascrizione: dal momento in cui avviene la trascrizione nei pubblici registri immobiliari, il contratto diventa unico e quindi diventa “opponibile a terzi”.