MUTUI IPOTECARI: COSA SONO?

I mutui sono forme di finanziamento caratterizzate dalla garanzia ipotecaria, dalla scadenza media
o lunga, in cui il debitore assume l’impegno di effettuare il rimborso del capitale e il pagamento
degli interessi secondo un piano prestabilito, denominato piano di ammortamento.
I più diffusi sono i mutui fondiari, finalizzati all’acquisto di immobili, che normalmente sono
assistiti da garanzie reali, ossia da ipoteche di primo grado. Sono stipulati sia dalle imprese che dai
privati.
I tassi di interesse ai quali il mutuo viene concesso sono:

- Tasso fisso, quando non variano nel tempo e sono indipendenti dal modificarsi delle
condizioni di mercato.
- Tasso variabile, tasso di interesse che varia ad ogni scadenza per tutta la durata del
finanziamento, al momento della stipulazione del contratto viene stabilito il criterio in base
al quale deve essere calcolato di volta in volta.
- Tasso mutuo con CAP, è un prestito a tasso variabile che permette di pattuire in anticipo
quale sarà il tasso massimo che dovrà essere pagato nel corso del finanziamento.

IPOTECA: CHE COS’É?

L’ipoteca è una garanzia reale e consiste nel diritto, da parte del creditore, di espropriare il bene
sul quale è presente l’ipoteca e rivalersi sulla somma ottenuta dalla sua vendita, con precedenza
rispetto agli altri creditori.
L’ipoteca si può costituire soltanto sui beni iscritti in pubblici registri e soggetti ad un regime di
pubblicità legale specialmente:

- I beni immobili, con le loro pertinenze e alcuni diritti reali di godimento sui beni immobili
indicati dalla legge.
- I beni mobili registrati, cioè gli aerei, le navi e gli autoveicoli.

Per far si che l’ipoteca venga applicata su uno o più beni c’è bisogno di un titolo, cioè un atto o un
fatto giuridico che la giustifichi, e l’iscrizione nei pubblici registri immobiliari.
Dal punto di vista giuridico l’ipoteca nasce soltanto con l’iscrizione, che ha quindi un’efficacia
costitutiva; ma a differenza del pegno, il proprietario della cosa ipotecata ne conserva il possesso e
il godimento, poiché l’ipoteca non comporta la perdita della disponibilità materiale del bene o del
diritto, ma soltanto l’iscrizione del vincolo ipotecario nei pubblici registri.
Sullo stesso bene possono essere costituite anche più ipoteche da parte di creditori diversi. Se vi
sono più ipoteche, queste vengono prese in considerazione in base all’ordine progressivo di
iscrizione dell’ipoteca, che ne determina il grado e quindi l’ordine di priorità tra i creditori
privilegiati.
In base alla sua fonte, cioè al titolo giuridico dal quale deriva, l’ipoteca può essere:

- Legale: quando la sua costituzione è prevista dalla legge.
- Giudiziale: quando il titolo sul quale si basa l’ipoteca è costituito da una sentenza, o da un
altro provvedimento dell’autorità giudiziaria.
- Volontaria: quando il titolo per l’iscrizione è costituito da un contratto tra il titolare del
bene e il creditore oppure da un atto unilaterale da parte del debitore.

IN BASE ALLA FORMA

La concessione di un’ipoteca è un atto solenne in quanto deve essere redatto, a pena di nullità,
nella forma di un atto pubblico oppure di una scrittura privata autenticata.
L’ipoteca richiede delle formalità rigorose e comporta alcuni oneri abbastanza gravosi, per cui
viene costituita prevalentemente a garanzia di crediti di media-lunga durata, come mutui concessi
per l’acquisto o la ristrutturazione di un immobile (mutuo ipotecario).

IN BASE ALLA DURATA

In base alla legge, l’iscrizione dell’ipoteca su un bene immobile o su un bene mobile registrato ha
un’efficacia di vent’anni, decorsi i quali l’ipoteca si estingue, salvo rinnovazione prima della
scadenza; l’ipoteca, inoltre si può estinguere per rinuncia da parte del creditore.

GARANZIE PERSONALI

La previsione di forme di garanzia da parte dell’ordinamento giuridico costituisce un elemento di
fondamentale importanza per lo sviluppo degli affari e del sistema economico generale, in quanto
rassicura i creditori sull’adempimento di quanto dovuto.
Le garanzie possono essere costituite da beni specifici del debitore ma, in alcuni casi, anche
dall’impegno che terze persone possono assumere nei confronti del creditore, che costituiscono le
garanzie personali.